"NE" davku na nepremičnine!

"NE" davku na nepremičnine!

 (c) 2013, Darko Bulat

Spoštovani, če vas skrbi napovedani davek na nepremičnine si preberite naslednji tekst. Če vas ne skrbi pa bi vas še kako moral zaskrbeti, ker bo ta davek udaril prav po vseh, po lastnikih nepremičnin, najemnikih (posredno preko zvišanja najemnin), po podjetnikih, gospodarstvu in delavcih katerih plače bodo na udaru iz dveh strani, javnem sektorju (bolnišnicah, šolah, neprofitnih ustanovah), kmečkih gospodinjstvih, cerkvi, lastnikih gozdov in pašnikov, ki so morda spremenjeni v zazidljiva zemljišča, celo po gasilcih, ki dan za dnem prostovoljno gasijo požare in rešujejo življenja in imetje. Ta davek prihaja v času najhujše gospodarske krize od osamosvojitve naprej, zagotovo pa od vstopa Slovenije v EU in po prevzemu skupne valute EVRO.

Predstavljajte si nekaj naslednji scenarijev:

1. V stanovanju imate najemnika. Plačuje vam najemnino kolikor toliko redno in z njim nimate problemov vi in tudi on ne z vami. Zgledno sodelujete in vse rešujete z medsebojnim dogovorom. Potem se naenkrat na vratih vašemu najemniku prikaže lokalni nasilnež, ki od najemnika zahteva mesečno zase toliko denarja kolikor ga le-ta plačuje že najemodajalcu. Imate problem in vi in vaš najemnik. Slednji tega sploh ne zmore plačevati, saj je kriza in že sedaj maksimalno ekonomizira svoje stroške. Toda imate problem tudi vi. Vam najemnik lahko v hipu uide, ampak se vi ne morete znebiti lokalnega nasilneža, ki bo tak reket zahteval tudi od vsakega naslednjega najemnika. Vi lahko suvereno odločate o višini najemnine, toda nasilnež se bo vsakič znova vrnil z novimi zahtevami, ki ne bodo nikoli manjše, le večje.

Tak scenarij opisuje odnos med lokalno skupnostjo (kot neke vrste najemodajalcem), ki je tradicionalno in povsod tista, ki je upravičena do dajatve zaradi nepremičnine (v Sloveniji je to nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč), ter lastnikom oz. uporabnikom nepremičnine (kot neke vrste najemnikom). Jasno je, da je nasilnež v tem scenariju država, ki brutalno vstopa v ta odnos lokalnega značaja in si zaradi lastnih potreb skuša postreči tam kjer meni, da denar morda še je. Toda zadnjih dvajset let te država dokazala kako nesposobna je izterjati že obstoječe davke. Ravno to je pognalo apetite države kvišku po vedno novih davkih.

Toda pozor, višati davke v državi katere prebivalci smo, po Forbesu, že sedaj med najbolj, če ne najbolj obdavčenimi in to početi v času gospodarske krize, to lahko pade na misel le nekom, ki enega samega centa ni zaslužil na trgu ali s kako dejavnostjo, ki ni financirana iz kake prisilne dajatve ali iz kakega paradavka.

2. Imate bančno vlogo na banki. Potem po tihem pride nek zakon po katerem se obdavčijo bančne vloge. Ne obresti, temveč glavnica. Ugotovite, da od tistih 100.000€ ki ste jih privarčevali za hude čase naenkrat manjka 0,5%, oz. 500 €. Je že res, da ste nekje slišali za ta zakon, a se niste prav najbolj zavzeli, vrhu vsega ste bili mnenja, da »bo že kako«. Ko zdaj pomislite se vam ne zdi prav, da je nekdo posegel po vašem denarju, saj gre vendar za vaš denar, za denar, ki ga potrebujete za hude čase in bi, če bi se zavzeli prej, nasprotovali tistemu zakonu, ali pa vsaj še pravočasno umaknil denar nekam na varno.

No, pomislite, da boste nekaj že dobili od obresti, a tudi na obresti plačujete davek, kar v resnici pomeni, da je država z obdavčitvijo glavnce dejansko bistveno spremenila donosnost vaše bančne vloge.

Drugi scenarij opiše povprečni odnos do napovedanega davka. Marsikdo misli, da »bo že kako«. Pa ne bo. Ta davek, tako kot je zastavljen, bo izrazito hud in bo imel izrazito negativne posledice. Ne gre le za npr. 500 €, gre za brutalni (kakopak tudi neustavni) poseg v zasebno lastnino in je plazeča se nacionalizacija. Kakršen koli »krizni davek«, če bi bil le nujen in sorazmeren, je boljši od posega v zasebno lastnino kot ga predvideva napovedani davek.

V Sloveniji ima zelo veliko fizičnih ima lastno nepremičnino. Ni to zasluga zgolj t.i. jazbinškovega zakona, ki je omogočil lastništvo nepremičnin tudi tistim, ki si jih objektivno ne morejo niti privoščiti, že zaradi tega ne, ker ne zmorejo rednega ali vsaj nujnega vzdrževanja le-te. Tudi zato so nekatere nepremičnine v dokaj slabem stanju. Množično lastništvo je poglavitna posledica socializma iz katerega smo formalno »ušli« pred komaj nekaj več kot dvajset leti. V socializmu namreč ni bilo mogoče investirati v zasebna podjetja. Največ kar se je razvijalo je bilo obrtništvo, a tudi to ni bilo brez tveganj, saj je bila rast mogoča le do 10 zaposlenih. V odsotnosti drugih oblik investiranja je prebivalstvo v glavnem vlagalo svoje prihranke v zidovje, bodisi domačih hiš ali vikendov.

Ravno obstoječa struktura lastništva nepremičnin je tista, ki zagotavlja da bo davek na nepremičnine »udaril« zelo na široko, udaril pa bo izrazito močno, pri čemer je že sedaj nujno vse moči uporabiti zato, da do tega davka niti ne pride, če bo le bistveno višji od  NUSZ.

Še najboljši bi bil »zakon o davku na nepremičnine«, ki bi zgolj preimenoval NUSZ v davek, vse ostalo pa ostane enako, zlasti upravičenec, to je lokalna skupnost, ter način in višina kako se davek izračuna.

3. Imate hišo velikosti 200 kvadratnih metrov. En dan se zbudite in ugotovite, da manjka en vogal hiše, približne velikosti 1-krat-1 meter. Manjka. Ni ga več. Hiša je zdaj manjša. Če hočete nazaj ta vogal ga morate narediti znova, to pa ni ravno poceni. Zagotovo ne morete tega narediti takoj, oz. denar za to zaslužiti čez noč, nekje ga morate dobiti, upadem da vam ne bo potrebno najeti kredita, pa čeprav vse kaže na to.

Tretji scenarij je tisto kar se bo na videz zgodilo. Država si bo odrezala okrog 0,5% (nekje manj, nekje več, pri poslovnih nepremičninah dosti več) hiše, oziroma jo bo sicer pustila, bo pa prisilno vzela vrednost, ki ustreza vrednosti tistega kvadratnega metra hiše. Ampak pozor, ne po neki amortizirani vrednosti, pač pa po »posplošeni tržni vrednosti«. Kaj pomeni »posplošena tržna vrednost« za hiše, ki niso na prodaj vedo le tisti, ki so delali povsem nesprejemljivo »množično vrednotenje nepremičnin«. Nekatere hiše niso na prodaj. Namestitev »tržne vrednosti« na tujo hišo je popoln poseg v zasebnost. Zagotovo poznamo amortizirano gradbeno vrednost, pa še kakšne druge cenitve in načine kako se pride do teh vrednosti. »Tržna vrednost« je morda zanimiva za trg (pa še to le lastnikom tistih nepremičnin, ki bi jih radi prodali), toda le-to pri nepremičninah bolj kot marsikje postavlja trg, trg in samo trg. Kot, da bi kvalificiranega nepremičninarja vprašali katere tri stvari so pri nepremičnini najbolj pomembne. Lokacija, lokacija in lokacija.

4. Pridete v trgovino kjer navadno kupujete živež in druge nujne potrebščine. Že na vratih opazite, da so obrazi drugih strank v trgovini močno namrgodeni. Pristopite v blagu, ki ga najbolj pogosto kupujete in vas skoraj vrže nazaj. Cena blaga je 10-krat višja od tiste, ki ste jo plačevali doslej. Blago je ostalo enako. Trgovina je tudi enaka, osrednje vzdrževana. Prodajalke so enako namrgodene in slabe volje kot vedno, ker tudi njim ni lahko. Vse je enako le cene so od 2 do 10-krat višje kot dan prej. Vi pa brez tega ne morete živeti. Oziroma drugače povedano, ne morete storiti ničesar, razen, da povsem zamenjate trgovino in vanjo ne stopite nikoli več, vsaj ne kot stranka.

V četrtem scenariju je, kakopak, opisano golo razmerje med obstoječimi dajatvami (NUSZ) in bodočim davkom na nepremičnine. Takšno povišanje davčnega bremena je absurdno čez vse meje. V nekaterih okoljih kjer lokalna skupnost suvereno in po lasti volji ne zaračunava NUSZ bo prišlo sploh do maksimalnega možnega povečanja, ki to okolje lahko pahne znova v nerazvitost. Spomnimo, da lokalna skupnost ravno preko NUSZ kot edinega zakonitega mehanizma lahko spodbudi ali zavre investicije v lokalnem okolju. Ko pa enkrat država pristavi svoj zahtevek bo, kakopak celotna država le še manj konkurenčna, a najhujši udarec konkurenčnosti bo v okoljih kjer je NUSZ nizek ali ga sploh ni.

Tako velikega povečanja davčnega bremena gospodarstvo ne more prenesti brez hudih pretresov in odpuščanj, ter nadaljnjega pritiska na že sedaj nizke plače. Zato je moja trditev, da bo ta davek pritisnil na prav vse sloje prebivalstva pravilna in utemeljena. Nihče ne bo profitiral, na izgubi bomo prav vsi, le, da bo po morebitni vpeljavi tega davka tista nova realnost zaradi katere bo verjetno nemogoče doseči njegovo ukinitev. V Italiji so ga, mimogrede, pred kratkim ukinili.

Tudi nekateri drugi pretresi bodo, saj je veliko nepremičnin praznih, celo povsem normalno praznih. Prazna nepremičnina ni anomalija, kot marsikdo nepoučen poskuša prikazati drugim laikom. Prazna nepremičnina je prazna nepremičnina, je mrtev kapital, ki ne prinaša denarnega toka in je za lastnika že tako hudo breme. Nepremičnine so prazne zaradi tega, ker obstaja več ponudbe kot je povpraševanja po nepremičninah. Obdavčenje nepremičnin le-teh ne bo napolnilo. Le povzročilo bo nadaljnje pretrese na trgu nepremičnin, ki zagotovo ne bodo za nikogar prijetni.

5. Priča ste prisilni izselitvi, deložaciji družine z majhnimi otroci. Vzrok? Neplačani davek državi in država zahteva poplačilo tako, da se hiša zaseže, proda na dražbi in se iz tega poplača davek.

Peti scenarij je realen, da bolj realen ne more biti. Gre za resnično grožnjo, ker davek na nepremičnino je eden izmed davkov, ki ga mora plačati tudi tisti, ki nima nobenih prihodkov, saj se ne obdavči prihodek temveč že akumulirano premoženje. Zaseg nepremičnin in deložacije, če bodo, bodo krute. Mar bomo potem iskali razloge, da zakon vendar ne izvajamo? Mar ni bolje imeti življenske zakone, ki naj služijo ljudem, ne pa, da bodo ljudje žrtve sistema, ki jih trpinči?

Zakon o davku na nepremičnine ne sme biti sprejet. Je izrazit in nesorazmeren poseg v zasebno lastnino in predstavlja najhujši poseg v zasebno lastnino od povojnih nacionalizacij. Že dejstvo, da Vlada želi sprejetje tega zakona po hitrem postopku pomeni, da gre za krizni davek, a se takega sistemskega zakona nikakor ne sme sprejemati pod pritiskom.